お眼鏡に適う物件出て、さらにその契約がまとまるまで、時間がかかってしまいました。
物件を見つけてくれたチームメイトのＥ田さん、お疲れ様でした。
現職は、不動産コンサルタント業といっても、何でも屋的な業態をとっておりますので、クライアントのリクエストには、極力応える体制をとっています。
今回のクライアントのお題目は、「リノベーションして利回りが上がる物件」
おぉ～！素晴らしい！！
と、リアクションの取りやすい内容です。
書店で、サラリーマン大家さんの著書に多く掲載されているテーマですから、普段、影響を受ける方も多いようで、良くそういう相談事を耳にもします。
実際に、この手法が不動産投資的に正解かどうかというと正解どころか大正解です。
そして、実は一年前に私、この方にこの手法の旨みを体験頂いたのでした。。。
ある日、たまたまレインズで仕入れた物件。
墨田区の築20年のオートロック付きＲＣマンションの9階でした。
１Ｋの１９㎡で、空室。
売出し価格、なんと４５０万！！
相場は、オーナーチェンジで６５０万程ですから安い！
しかも、私も果敢に指し値に挑戦して４４０万になりました！
たまたま、フィールドワークセミナーに居合わせたクライアントに紹介したところ。
即決買付を頂きました。
室内は、新築からの長期居住の方の使い古しでボロボロです。
これを、社内で知恵を絞り企画、１７０万かけてリノベして、購入諸費用込みで、約６６０万程に納めました。
表面利回りは、１３％になり、実質利回り(年間空室損含む)は、８％になりました。
いやー素晴らしいですね。
即売却しても、１３０万くらいは儲かるでしょう。ＩＲＲ(内部収益率)は現金投資でも１８％くらいでます。
夢がありますね！！
と、まあ簡単に書きましたが、こんな物件が市場に出回っているかというと、出回る前に業者が買って、リノベ後、適正価格になり再販されています。
ちなみに、この時の弊社の売上は、売買仲介手数料分２０万円と賃貸の募集手数料６万、計２６万円です。
あと、賃貸管理を任せて頂いているので、毎月の数千円の管理手数料収入があります。
「また、こんな物件をお願いします。」
と、その方は言われました。
「承知致しました。」
と回答して、心の中で（正直、難しいっス！）といいました。
価格で手数料頂くよりも、利回りで手数料頂くように出来ればいいのになと頭に浮かびました。
不動産コンサルの売買の本質は、物件の調達とその企画による良し悪しに価値があるというところでしょうか。
リノベ物件挑戦したいという方！・・・投票ください！
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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
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