私「ありがとうございます！頑張ります！」
こんなやり取りが売主業者との間でありました。
何の勝ち負けかというと､物件の売買における競合仲介会社との競争の事です。
最近は、物件情報が入っても、先に買付を入れられ、連敗が続いております。
しかも、満額の買付が多いから指値前提のこちらの買付も通りづらい状況であります。
全くもって、面目ない状況です。トホホ。
物元業者の担当も、応援してくれるくらいなら、安く卸してくれたら嬉しいのですが、、、。
現在の私のスタンスは、不動産コンサルタントですから運用計画も考えると、買主であるクライアントの購入依頼に応えるには、仕入れ物件を満額の価格で紹介・提案する事の方が少ない状況です。
本来、不動産営業という職種は、いかに物件を売るかに特化した職種です。
より高く、より多くの取引を成立するために日夜努力を重ねるわけであります。
エンドの投資家向けに指値をいかに通すかなんて事を言っていれば、同業者からは笑われます。
対の職種で、仕入れ営業というのもあります。
安く仕入れれば、それだけ売却時の利益も高いので、こちらでは指値の努力は報われます。
ただ、この職種は自社の買取仕入か、業者間の取引において、主に存在します。
市場からすれば、エンドの投資家の方から依頼を頂き、市場よりも安く調達する事が求められる現職は、営業と言うよりは、ナビゲーターと言っても良いかもしれません。
「不動産営業」出身の私としては、現職になってからは、そういう意識を自主規制をしながら、日々頑張っておりますが、定期的に、銀行の担当に聞いても、「町●のフ●●●●ク社」などの決まった企業名が出てきますし、こう何度もエンド向けの買付競争に負けていると、メラメラと闘志に火がついてきます。
しかし、利回り関係なくいかに売るかなんて事を考え出すと、現在の立場では、本末転倒です。
投資家にとっての不動産の価値は、V＝Ｉ／Ｒ※ですから、ＮＯＩを改善すれば、自然と物件の価値(価格)も上がります。
※「Ｖ」⇒価値・「Ｉ」⇒ＮＯＩ(ネット収入)・「Ｒ」⇒キャップレート(市場の利回り)・
本来、我々がやるべき仕事は、そこにあります。
故に、不動産コンサルタント業なのですから、一線引かなければいけませんね。。。
もちろん、経済と市場も変化しますので、景気が良くなればキャップレートも下がる事もあります。
ゴードン成長モデルという法則があるのですが、そのあたりは別の機会に、、、。
とにかくクールダウンです。。。
頑張ります！
どうせ投資するなら適正な価格で買いたい方は・・・投票ください！
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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
ぽち
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